广州的工业用地成交活跃

  7月广州土地市场还是相当热闹的,增城、花都、南沙都推出不少宅地,不过,从成交结果来看,已成交的38宗地块中有22宗是工业用地或物流用地,占比近六成。业内人士表示,事实上,广州工业用地成交一直相当活跃,投资前景也比较看好,值得关注的是虽然原定于8月12日出让的位于增城的新型产业用地(M0)终止出让,但新型产业用地的出现也将会给市场带来新的影响。

  新型产业用地闪亮登场 市场影响有待观察

  7月成交的工业用地基本以一类和二类工业用地为主,在7月挂牌的土地中,有一宗位于增城永宁街的地块,引起业内关注,此次地块用途为新型产业用地(M0),可谓是广州工业用地新政发布后的首宗新型产业用地,不过不到一周,该地块就终止出让了。

  根据《广州市提高工业用地利用效率实施办法》,新型产业用地(M0)是指为适应创新型企业发展和创新人才的空间需求,用于研发、创意、设计、中试、检测、无污染生产等环节及其配套设施的用地。新型产业用地(M0)的分割登记、转让的比例不超过总计容建筑面积在扣除配套行政办公及生活服务设施计容建筑面积后的50%。从规定来看,新型产业用地有50%的面积可用于类办公的物业,可分割销售,但地价只有办公类的20%。

  广州新型产业用地的推出,对广州的产业用地的价值影响较大,非广州中心区的普通写字楼,或将迎来巨大的竞争性物业,新型产业用地上高达50%的物业的产权可分割与转让,将令“工业地产”成为房地产市场上的“正式产品”。

  仲量联行华南区工业地产部总监张宁对记者表示,M0性质的新型产业用地深圳、东莞都已经推出。传统工业用地主要用于建造厂房、基地,用地面积较大,容积率、分割方面可能无法满足设计、研发等新型产业的需求。由于其地价较低,且可以做类写字楼项目,政府推出时也会担心开发商拿到后只是用于开发投资,而不是用于产业发展。从较早推出M0用地的深圳来看,因用地面积、分割比较灵活,2015年、2016年确实引起了投资的热潮,因此2016~2017年政府相继出台了不少政策用于限制分割出让接手的条件、时限等,2018~2019年M0地块在深圳市场的活跃度就降低了很多。因此,广州推出M0地块应该也会借鉴其他城市的经验,不会让门槛设置得太低,引起纯投资热而不是发展产业,相信8月土地出让终止也是希望会考虑得更加周全一些。

  工业用地投资方多是产业基金

  张宁表示,事实上,一直以来广州工业地产的成交都很活跃。工业地产也分为几种类型,包括物流地产、产业地产、传统工业用地等,工业用地与宅地、商业用地不同,基本是前期谈妥各种条件,确定土地指标才会推出,很少会流拍。产业用地在广州投资一直非常活跃,其准入门槛也比较高,对产业方向、产出、规模都会有要求,很多会是前期谈妥,确定了意向,所以基本是底价成交。

  投资工业地产的通常是一些基金,而传统的工业厂房一般以使用为主,很少用来投资,因为厂房的通用性比较低。一些保险基金、养老基金则会投资工业用地,但追求高回报的基金比较少会投资工业地产,因为工业投资周期比较长,回报相对稳定但不高。海外基金近年投资广州的工业地产,则主要是青睐物流地产。

  一般情况下,基金持有工业地产项目相比商业项目要长一些,退出的时间在5~8年左右。目前国内市场,无论是办公类园区还是工业物流类园区的退出,以大宗交易整售为主。不过,产业园的退出也是业内关注的焦点与难点。由于产业园与地方政府产业扶持及产业投入紧密相关的特殊属性决定了产业园整售也面临诸多挑战,提高了产业园交易的门槛和难度,使得产业园频繁的换手交易较为罕见。为了规避大宗资产交易伴随的税务成本和手续费用,多数产业园相关大宗交易采用股权交易的方式进行。